안녕하세요! 까만그래핀입니다~!더위에 녹아내리고 있는중이에요...와...진짜 다들 더위 조심하세요! 42.5도가 우리나라에서 나오다니요, 물 많이 드시고 꼭 양산 쓰시고! 일하시는 분들도 통기성 좋은 옷으로 꼭 햇볕 잘 차단하시길, 걷는 걸음마다 행복이 뭇어나는 매일 되시길,,​하트와 이웃추가는 사랑입니다! [서울 은평구 아파트 경매] HUG 보증금반환채권이 있는 응암우성 42평형, 최저가 6억 1,120만 원｜2025타경52338​사건번호·법원·매각기일사건번호: 2025타경52338관할법원: 서울서부지방법원 경매3계매각기일: 2026년 8월 25일입찰보증금: 6,112만 원​서울 은평구 응암동 응암우성아파트 101동 15층 1506호가 한 차례 유찰돼 감정가의 80%에서 매각됩니다. 전용면적 115.67㎡, 약 34.99평으로 공급면적 기준 약 42평형에 해당하는 방 4개 구조의 대형 아파트입니다.감정가는 7억 6,400만 원이며 현재 최저매각가격은 6억 1,120만 원입니다. 같은 전용면적의 2026년 실거래는 6억 9,000만 원과 7억 2,500만 원으로 확인됩니다.이번 사건에서 가장 혼동하기 쉬운 부분은 임차인과 주택도시보증공사가 각각 보증금 4억 5,000만 원으로 표시된 점입니다. 이는 별개의 보증금 9억 원이 존재한다는 뜻이 아니라, 기존 임차인의 보증금반환채권을 주택도시보증공사가 승계해 권리를 행사하는 구조입니다.임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 실제 점유자로 조사된 사람은 소유자의 배우자이고, 임차인과 HUG의 배당 관련 표시가 함께 남아 있으므로 최신 매각물건명세서에서 채권승계와 인수 여부를 다시 확인해야 합니다.​1. 사건번호 및 한 줄 요약1988년 준공된 응암우성 42평형 최상층 물건으로, HUG가 임차보증금반환채권을 승계했지만 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 확인 범위에서는 보증금 인수 위험이 드러나지 않은 사건입니다.2. 물건 기본 개요항목내용사건번호서울서부지방법원 2025타경52338소재지서울 은평구 응암동 694-1단지명응암우성아파트동·호수101동 15층 1506호물건 종류아파트전용면적115.67㎡, 약 34.99평공급평형약 42평형대지권66.60㎡, 약 20.15평내부구조방 4·욕실 2·거실·주방·발코니 등감정가7억 6,400만 원최저가6억 1,120만 원최저가율감정가의 80%입찰보증금6,112만 원매각기일2026년 8월 25일경매 종류부동산 임의경매매각 범위토지 및 건물 일괄매각2026년 7월 21일 감정가 7억 6,400만 원에서 첫 매각을 진행했으나 유찰됐습니다. 두 번째 매각은 8월 25일 6억 1,120만 원에서 진행될 예정입니다.​3. 단지 및 건축 정보응암우성아파트는 1988년 7월 사용승인을 받은 구축 단지입니다. 4개 동, 총 292세대로 구성됐으며 시공사는 우성건설입니다.항목내용사용승인1988년 7월 1일세대수292세대동수4개 동최고층15층시공사우성건설시행사응암4-1 재개발조합난방방식개별난방관리방식자치관리복도 monsclean.com/141 형태혼합식총주차대수198대세대당 주차약 0.68대주요 평형전용 64.62㎡·80.99㎡·115.67㎡경매 대상인 1506호는 15층 최상층입니다. 위층 생활소음이 없고 조망과 일조 측면에서 장점이 있을 수 있지만, 옥상 방수 상태와 천장 누수 흔적을 반드시 확인해야 합니다.주차는 세대당 약 0.68대 수준이라 대형 평형을 실거주용으로 이용하면서 차량을 두 대 이상 보유한 가구라면 불편할 수 있습니다. 평일 저녁과 주말의 실제 주차상황, 이중주차 여부, 101동과 주차장의 거리를 직접 확인하는 것이 좋습니다.1988년 준공 단지이므로 창호와 급배수관, 전기배선, 난방배관, 승강기 교체 이력이 중요합니다. 세대 내부만 수리한다고 끝나는 것이 아니라 공용배관이나 외벽·옥상 등 공동시설 상태가 거주 만족도와 향후 비용에 영향을 줄 수 있습니다.​4. 입지 분석​지하철과 버스가장 가까운 지하철역은 6호선 증산역으로 직선거리 약 770m입니다. 새절역도 약 870m 거리에 있습니다. 지도상으로는 도보 이용을 고려할 수 있지만, 실제 출입구까지 이동하면 10분을 넘길 가능성이 있습니다.단지 주변의 경사와 골목 동선을 포함해 출퇴근 시간대 직접 걸어보는 것이 좋습니다. 지하철 접근성만 놓고 보면 초역세권은 아니며, 버스와 지하철을 함께 이용하는 생활권에 가깝습니다.증산역과 새절역을 이용하면 디지털미디어시티역, 합정·공덕 방향으로 이동하기 편합니다. 강남권 출퇴근은 환승시간까지 고려해야 합니다.학교와 교육환경연희중학교와 충암고등학교, 명지대학교 인문캠퍼스 등이 인근에 있습니다. 학교가 비교적 가까운 편이지만, 초등학교 통학구역은 교육청의 최신 배정 기준을 별도로 확인해야 합니다.통학로의 경사와 횡단보도, 골목길 차량 통행량도 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 어린 자녀가 있다면 단순 직선거리보다 실제 보행 안전성이 중요합니다.상권과 생활편의시설응암오거리와 증산역·새절역 생활권의 상가를 이용할 수 있습니다. 대형 상업시설은 상암DMC나 수색·연신내 방면까지 이동해야 할 수 있지만, 일상적인 마트와 병원, 음식점 등은 주변에서 이용할 수 있습니다.불광천과 증산체육공원, 백련산 일대의 산책·운동 환경도 활용할 수 있습니다. 다만 단지 주변의 경사와 겨울철 보행상태는 현장에서 확인해야 합니다.현장 확인사항101동 1506호의 거실 방향과 조망최상층 천장 누수 및 결로옥상 방수공사 이력승강기 교체와 정기검사 상태야간 주차와 이중주차주변 경사와 실제 역까지의 보행시간도로·학교·운동장 소음쓰레기장과 관리시설 위치5. 감정가 구성구분면적감정가격비중건물115.67㎡, 약 34.99평1억 5,280만 원20%대지권66.60㎡, 약 20.15평6억 1,120만 원80%전체-7억 6,400만 원100%현재 최저매각가격 6억 1,120만 원은 감정평가상 대지권 가격과 같습니다. 그렇다고 건물을 무상으로 취득하는 의미는 아닙니다. 집합건물은 토지와 건물이 일체로 매각되며, 감정가 구성과 최저가가 우연히 같은 금액이 된 것입니다.대지권 monsclean 비중이 80%로 높은 것은 1988년 준공된 건물의 감가와 전용면적 대비 넓은 대지지분이 반영된 결과로 볼 수 있습니다. 대지지분은 장기적인 정비사업 검토에서 의미가 있지만, 그것만으로 재건축 수익성을 판단할 수는 없습니다.감정평가 기준일은 공개된 요약정보에 명확히 표시되지 않았습니다. 입찰 전 감정평가서 원문에서 가격시점과 비교사례를 확인해야 합니다.​6. 최근 실거래가 비교​이번 물건과 동일한 전용면적 115.67㎡의 최근 거래를 우선 비교하면 다음과 같습니다.계약일단지명전용면적층건축연도거래금액2026.06.16응암우성115.67㎡, 약 34.99평4층1988년6억 9,000만 원2026.03.07응암우성115.67㎡, 약 34.99평6층1988년7억 2,500만 원동일 면적 거래이므로 비교 가능성은 높은 편입니다. 다만 경매 물건은 15층 최상층이어서 층과 조망 조건이 다르고, 내부 수리 여부와 누수 상태도 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 내역은 여러 거래정보에서 동일하게 확인됩니다. 동일 면적의 최근 전세거래도 확인됩니다.계약일전용면적층보증금계약기간2026.06.09115.67㎡, 약 34.99평1층5억 5,500만 원2026.25.09.18115.67㎡, 약 34.99평15층4억 5,000만 원2025.12~2027.122025.06.04115.67㎡, 약 34.99평13층4억 원2025.25년 9월 계약된 15층 4억 5,000만 원 전세는 경매 대상 호실의 기존 임대차와 날짜가 다릅니다. 같은 단지·같은 층의 거래로 보이더라도 동일 호실인지, 갱신·신규계약인지 확인하지 않고 현재 임대가치로 단정하면 안 됩니다. ​7. 권리분석말소기준권리는 2022년 8월 24일 설정된 근저당권입니다.임차인의 전입일은 2022년 10월 24일로 말소기준권리보다 약 두 달 늦습니다. 주택임대차의 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 발생하므로, 현재 확인된 날짜를 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차인입니다.확정일자는 2022년 8월 30일로 빠르지만, 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 주택 인도와 전입신고를 함께 갖춰야 하며 우선변제권도 대항요건을 전제로 판단합니다.임차인은 배당요구종기 전인 2026년 2월 5일 배당을 요구했습니다. 등기부상 후순위 근저당권을 포함해 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.최신 매각물건명세서에 별도의 매수인 인수 조건이 없다면, 현재 확인 범위에서는 임차보증금 미회수액을 낙찰자가 인수할 가능성이 낮은 사건입니다. 다만 HUG의 채권승계 관계와 배당요구 효력은 반드시 원문으로 다시 확인해야 합니다.​8. 임차인 및 HUG 채권승계항목내용임차범위전유부분 전체보증금4억 5,000만 원확정일자2022년 8월 30일전입일2022년 10월 24일배당요구2026년 2월 5일대항력없음으로 표시채권승계HUG가 임차보증금반환채권 승계현장 점유소유자의 배우자를 대면 조사임차인과 HUG가 각각 4억 5,000만 원으로 새절역 누수 표시돼 있지만 두 건의 보증금이 존재하는 것은 아닙니다. 임차인이 보증기관에서 보증금을 반환받으면 HUG가 그 범위에서 임차인의 보증금반환채권을 승계합니다.따라서 예상배당표에 같은 보증금이 두 번 표시된 것을 총 9억 원의 임차채권으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당받을 채권자는 채권양도와 대위변제 범위, 법원의 권리신고 처리에 따라 결정됩니다.현황조사 당시에는 소유자의 배우자를 현장에서 만난 것으로 기록됐습니다. 기존 임차인이 퇴거하고 소유자 측이 점유하는 상태일 가능성이 있지만, 조사 이후 점유가 바뀌었을 수 있으므로 현재 거주자와 점유권원을 다시 확인해야 합니다.​9. 재건축·재개발 및 개발계획​응암우성은 1988년 준공돼 재건축 연한은 충족한 단지입니다. 대지권은 66.60㎡, 약 20.15평으로 전용면적 대비 비교적 넓은 편입니다.하지만 준공연한과 대지지분만으로 재건축 사업이 진행 중이라고 판단할 수는 없습니다. 현재 확인 범위에서 응암우성 자체가 정비구역으로 지정됐거나 추진위원회 승인, 조합설립인가 단계에 들어갔다는 공식 근거는 확인되지 않습니다.인근 응암동 700번지와 755번지 일대에서는 별도의 주택정비형 재개발사업이 추진되고 있습니다. 서울시 도시계획위원회는 2025년 해당 지역의 정비계획 결정안을 통과시켰으며, 두 구역을 합쳐 약 3,000세대 규모의 주거지 조성이 계획됐습니다. 그러나 응암우성의 지번은 694-1입니다. 현재 확인되는 정비사업 명칭과 지번만 놓고 보면 응암우성은 700번지 및 755번지 일대 재개발구역에 직접 포함된 것으로 확인되지 않습니다.인근 재개발로 도로·공원·상권 등 주변 환경이 개선될 가능성은 있지만, 응암우성 소유자가 해당 사업의 조합원 지위나 신축 아파트 입주권을 받는다고 해석하면 안 됩니다. 정확한 구역 경계는 정비구역 결정도면과 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.토지이용계획에는 토지거래허가구역 표시도 확인됩니다. 경매취득의 허가 적용 여부와 낙찰 후 실거주·이용 의무는 일반 매매와 다를 수 있으므로 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.​10. 이 사건에서 주의할 부분HUG와 임차인의 보증금 중복 표기이 사건에서 가장 먼저 정리해야 할 부분입니다. 임차인과 HUG가 같은 보증금 4억 5,000만 원으로 표시됐지만 이는 하나의 임차보증금반환채권이 승계되는 과정에서 발생한 표시입니다.두 채권이 완전히 별개라고 보고 9억 원을 합산하거나, 예상배당표의 미회수액을 낙찰자가 곧바로 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.말소기준권리보다 늦은 전입임차인의 확정일자는 2022년 8월 30일이지만 전입일은 10월 24일입니다. 말소기준권리인 8월 24일 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.입찰 전 최신 전입세대확인서와 주민등록표상 전입 변동, 임차권등기명령 여부를 다시 확인해야 합니다.최상층 누수 위험1506호는 15층 최상층입니다. 구축 아파트 최상층은 옥상 방수상태가 중요하며 누수 흔적이 있다면 세대 내부 마감만 고쳐서는 문제가 해결되지 않을 수 새절역 누수 있습니다.천장 도배 변색, 곰팡이 냄새, 결로, 발코니 천장과 창틀 주변 누수 흔적을 확인하고 최근 옥상 방수공사 내역을 관리사무소에서 확인해야 합니다.2021년 취득가격과 현재 시장가격 차이소유권 이전 당시 등기상 거래금액은 8억 원입니다. 그러나 과거 소유자의 취득가격은 현재 시세나 경매가치를 의미하지 않습니다. 최근 동일 면적 실거래인 6억 9,000만~7억 2,500만 원을 중심으로 비교하되 내부 상태와 층 차이를 반영해야 합니다.​11. 인근 낙찰사례입찰일사건번호물건 종류·소재지감정가최저가낙찰가입찰자2026.07.282025타경51527아파트·응암푸르지오9억 2,700만 원5억 9,328만 원7억 1,113만 원1명2026.07.282025타경51891오피스텔·동건타워2억 600만 원1억 3,184만 원1억 5,762만 원1명2026.07.282025타경51745오피스텔·디우아르떼3억 5,300만 원2억 2,592만 원2억 6,540만 원4명응암푸르지오는 단지 연식과 규모, 브랜드, 면적이 달라 응암우성과 직접 비교하기 어렵습니다. 오피스텔 사례는 물건 종류와 취득세·수요층이 달라 가격 비교자료로 사용하기 어렵습니다.이번 물건과 가장 직접적으로 비교할 수 있는 자료는 같은 단지 전용 115.67㎡의 최근 매매사례입니다. 인근 낙찰가율보다 동일 단지·동일 면적 실거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.​12. 예상 부대비용현재 최저가인 6억 1,120만 원에 낙찰된다는 가정으로 계산한 개략적인 비용입니다. 적정 입찰가나 예상 낙찰가를 의미하지 않습니다.항목예상 범위가정 낙찰가6억 1,120만 원취득세 등약 845만 원부터등기·법무·국민주택채권약 400만~800만 원명도 및 인도비용약 100만~500만 원체납관리비·공과금 예비비약 50만~200만 원기본 수리비약 2,500만~5,000만 원전체 수리비약 6,000만~1억 1,000만 원부대비용 합계·기본수리약 3,895만~7,345만 원낙찰가 포함·기본수리약 6억 5,015만~6억 8,465만 원부대비용 합계·전체수리약 7,395만~1억 3,345만 원낙찰가 포함·전체수리약 6억 8,515만~7억 4,465만 원기본 수리와 전체 수리비는 중복해서 더하는 항목이 아닙니다. 내부 상태에 따라 둘 중 하나를 적용한 범위입니다.취득세는 개인이 일반세율로 전용 85㎡ 초과 주택을 취득한다는 단순 가정에 따라 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 포함해 계산했습니다. 주택 수와 법인 여부, 중과 적용, 감면 여부에 따라 실제 세율은 달라질 수 있습니다.115.67㎡의 대형 평형인 데다 준공 후 약 38년이 지난 아파트입니다. 창호·주방·욕실 2곳·바닥·도배뿐 아니라 전기와 배관까지 손보면 전체 수리비가 1억 원을 넘을 가능성도 있습니다.​13. 종합 의견​응암우성 1506호의 장점은 115.67㎡의 넓은 전용면적, 방 4개 구조, 66.60㎡의 대지권과 최상층이라는 점입니다. 같은 면적의 최근 실거래가 확인돼 가격 비교도 비교적 수월합니다.단점은 1988년 준공된 구축 monsclean.com 단지의 수리 부담과 부족한 주차공간입니다. 15층 최상층인 만큼 옥상 누수와 결로를 확인해야 하며, 승강기와 공용배관 등 단지 전체의 유지관리 상태도 중요합니다.권리관계에서 가장 눈에 띄는 부분은 HUG의 채권승계입니다. 그러나 임차인과 HUG의 보증금을 더해 9억 원으로 계산해서는 안 됩니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없는 것으로 표시돼 있어 현재 확인 범위에서는 보증금 인수 가능성이 낮습니다.응암동 700·755번지 일대 재개발은 인근 환경 변화 요인이지만 응암우성 자체의 정비사업은 아닙니다. 실거주자는 현재의 면적과 생활환경, 수리비를 중심으로 보고, 투자자는 대형 구축의 거래량과 향후 환금성을 함께 검토해야 합니다.​14. 입찰 전 체크리스트2026년 8월 25일 매각기일 진행 여부 확인서울서부지방법원 경매3계와 입찰법정 확인최저매각가격 6억 1,120만 원 확인입찰보증금 6,112만 원 준비최신 매각물건명세서 재열람최신 등기부등본의 추가 권리 확인2022년 8월 24일 말소기준권리 확인임차인의 전입일과 확정일자 구분임차인의 배당요구가 적법하게 접수됐는지 확인HUG의 대위변제 및 채권승계 범위 확인임차인과 HUG의 4억 5,000만 원을 중복 채권으로 계산하지 않기최신 매각물건명세서상 매수인 인수사항 확인임차권등기명령 등 추가 등기 여부 확인최신 전입세대확인서 발급소유자 배우자의 현재 점유 여부 확인실제 점유자와 인도 협의 가능성 확인동일 면적 2026년 실거래의 해제 여부 확인4층 6억 9,000만 원 거래의 내부 상태 확인6층 7억 2,500만 원 거래의 등기 완료 여부 확인15층 최상층의 조망과 일조 확인천장 누수·결로·곰팡이 흔적 확인옥상 방수공사 시기와 하자 이력 확인발코니 확장 여부와 적법성 확인창호·난방·급배수관 교체 이력 확인승강기 교체와 고장 이력 확인공용배관 누수와 녹물 여부 확인야간 주차와 이중주차 확인관리비 및 공용부분 체납액 확인장기수선충당금과 예정 공사 확인실제 증산역·새절역까지 걸어보기단지 주변 경사와 차량 진입 동선 확인응암동 700·755번지 재개발구역 경계 확인응암우성 694-1의 사업구역 포함 여부 재확인응암우성 자체 재건축 추진단계 확인토지거래허가구역 적용사항 확인개인별 취득세율과 자금조달계획 확인낙찰잔금대출 가능 금액과 실행기한 확인대형 평형 전체 수리비 현장견적 확보​경매 일정과 권리관계는 변경될 수 있으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본과 관련 행정자료를 반드시 직접 확인해야 합니다.​#서울아파트 #서울아파트매매 #서울아파트전세 #서울아파트월세 #은평구아파트 #은평구아파트매매 #은평구아파트전세 #은평구아파트월세 #응암동아파트 #응암동아파트매매 #응암동아파트전세 #응암동아파트월세 #응암우성아파트 #응암우성아파트매매 #응암우성아파트전세 #응암우성아파트월세 #응암동부동산 #은평구부동산 #증산역아파트 #새절역아파트 #42평아파트 #대형평형아파트 #서울아파트경매 #은평구아파트경매 #2025타경52338