안녕하세요~수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권재개발 현장에서 15년이상 중개업무를 이어오고 있는 은평새땅집&quot와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다.​아파트 누수가 생기면 가장 먼저 나오는 말이 있습니다.“세입자가 살고 있으니까 세입자 보험으로 처리하면 되는 것 아닌가요?”​그런데 현장에서 보면 그렇게 단순하지 않습니다.최근 은평구 ○○아파트에서 누수 문제가 다시 발생했는데, 이 집은 예전에도 한 번 아래층 누수 사고가 있었던 곳입니다.​그때는 세입자의 일상생활배상책임보험으로 처리했습니다.그런데 이번에는 상황이 달랐습니다.​같은 집에서 생긴 누수라도 원인이 다르면 책임도, 확인해야 할 보험도 달라질 수 있기 때문입니다.오늘은 실제로 있었던 흐름을 통해 임차인과 임대인 입장에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지 말씀드려보겠습니다.​---​# 첫 번째 누수는 이사 직후 세탁기 연결 문제였습니다이 세입자분이 처음 이사를 왔을 때였습니다.​세탁기 연결 부위가 제대로 연결되지 않으면서 물이 넘쳤고, 그 물이 아래층까지 영향을 주면서 누수 피해가 발생했습니다.​당시에는 사고 원인이 비교적 명확했습니다.​실제로 거주하고 있던 임차인의 생활 과정에서 발생한 사고였고, 확인 절차를 거쳐 임차인이 가입해둔 일상생활배상책임보험으로 아래층 피해를 처리했습니다.​이 경험이 한 번 있었기 때문에 이번에 다시 아래층에서 누수 연락이 왔을 때는 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.“이번에도 세입자 일배책으로 처리하면 monsclean.com 되는 것 아닐까요?”​하지만 여기서부터 저는 조금 다르게 봤습니다.같은 집에서 물이 샜다는 이유만으로 지난번과 똑같은 사고라고 볼 수는 없기 때문입니다.​---화장실누수# 이번에는 화장실에서 물이 떨어진다고 했습니다이번에는 아래층에서 화장실 쪽으로 계속 물이 떨어진다는 연락이 왔습니다.세입자분도 문제를 피하려고 하지 않았습니다.​원인을 찾기 위해 여기저기 확인했고, 필요한 조치도 취했습니다.그 과정에서 약100여만원 정도를 일단 세입자가 부담하면서 수리를 진행했습니다.​그런데 문제는 수리를 했는데도 누수가 계속됐다는 겁니다.“소장님, 이것저것 다 해봤는데도 계속 물이 떨어진대요.”이 말을 들으면 이제는 생각을 바꿔야 합니다.​세입자가 이미 비용을 들여 여러 조치를 했는데도 해결되지 않는다면 단순히 세입자의 사용상 과실만 계속 의심할 것이 아니라 집 자체의 설비나 배관 문제까지 범위를 넓혀봐야 합니다.​---​# 세입자도 할 만큼 했다면 집주인이 들어와야 할 시점이 있습니다현장에서 제가 중요하게 보는 부분입니다.​누수가 발생했다고 해서 처음부터 무조건 집주인 책임이라고 할 수도 없고, 반대로 세입자가 살고 있다는 이유만으로 모든 책임을 세입자에게 돌릴 수도 없습니다.​이번에도 세입자가 이미 적극적으로 문제를 해결하려고 했습니다.비용까지 들였는데도 누수가 계속됐습니다.​그래서 그다음 단계에서는 임대인도 현장 상황을 직접 확인해야 한다고 판단했습니다.​집주인에게 와서 지금까지 어떤 조치를 와산교 누수 사이트 했는지, 아래층에서는 어떤 피해를 이야기하는지, 현재 어떤 부분에서 누수가 의심되는지를 직접 설명 듣도록 했습니다.그리고 현장을 다시 살펴보는 과정에서 노후된 배관이 원인일 가능성까지 확인하게 됐습니다.​이 시점부터는 이야기가 달라집니다.​처음 세탁기 연결 문제처럼 임차인의 생활 과정에서 발생한 사고와, 주택의 배관이나 설비 노후로 의심되는 사고를 같은 방식으로 처리할 수는 없기 때문입니다.​---​# “집주인도 일배책 있으면 되는 것 아닌가요?”여기서 또 하나 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.​일상생활배상책임보험, 흔히 일배책이라고 부르는 보험입니다.“집주인도 일배책 가입돼 있으면 그걸로 하면 되는 것 아닌가요?”​그런데 주택 누수 사고에서 일배책을 볼 때는 가입 여부만 볼 것이 아니라 실제 거주 여부와 약관상 보장되는 주택의 범위를 같이 확인해야 합니다.​즉, 집주인이 일배책에 가입돼 있다고 해서 세입자에게 임대한 모든 집에서 발생한 누수까지 자동으로 보장된다고 생각하면 안 됩니다.​반대로 세입자도 해당 집에 실제 거주하고 있다는 이유만으로 모든 누수가 본인의 일배책 대상이 되는 것은 아닙니다.​결국 중요한 것은 세 가지입니다.누가 실제 거주하고 있는지, 누수 원인이 무엇인지, 그 원인에 대한 법률상 책임이 누구에게 있는지.​보험은 그다음에 확인하는 겁니다.보험상품과 가입 시기, 약관에 따라 보장 범위가 다를 수 있기 때문에 실제 적용 여부는 해당 보험사에 반드시 확인해야 합니다.​---​# 와산교 누수 그래서 이번에는 집주인의 화재보험을 다시 보게 됐습니다집주인이 직접 거주하지 않고 세입자가 살고 있는 임대주택이라면 집주인의 일반적인 일배책만 볼 것이 아니라 해당 주택에 가입해둔 화재보험의 특약을 확인할 필요가 있습니다.​이번에도 집주인과 현장에서 이야기를 나누다가 바로 이 부분을 생각하게 됐습니다.“혹시 이 집 화재보험에 누수 관련 특약이 들어가 있지 않을까요?”​보통 보험증권에서는 상품에 따라 급배수시설누출손해, 임대인배상책임, 시설소유·관리자배상책임 등의 관련 특약을 확인해볼 수 있습니다.​다만 여기서도 중요한 점이 있습니다.화재보험에 가입했다고 누수 피해가 전부 보상되는 것은 아닙니다.​또 같은 누수 사고라도​① 원인이 된 배관 자체의 수리비② 누수로 우리 집에 발생한 피해③ 아래층 천장이나 벽지 등에 발생한 피해이 세 가지의 보상 여부가 각각 다를 수 있습니다.​그래서 저는 보험사에 문의할 때도 그냥“누수인데 보험되나요?”라고 묻기보다는 사고 상황을 구체적으로 설명하라고 말씀드립니다.​“세입자가 거주 중인 임대주택이고, 여러 차례 조치를 했는데도 누수가 계속돼 노후 배관이 원인으로 의심됩니다. 아래층 피해도 있는데 가입한 보험 특약 중 적용 가능한 부분이 있는지 확인해주세요.”​이렇게 물어보는 편이 훨씬 정확합니다.​---​# 이번 사례에서 중요한 건 ‘누구 보험이냐’가 아니었습니다이번 은평구 ○○아파트 사례를 다시 정리해보면 이렇습니다.​첫 번째 누수는 이사 직후 세탁기 사이트 이동 연결 문제였습니다.사고 원인이 비교적 명확했고, 실제 거주 중인 임차인의 일상생활배상책임보험으로 아래층 피해를 처리했습니다.​두 번째 누수는 달랐습니다.화장실 쪽에서 누수가 발생했고, 임차인이 약 90만원을 부담하면서 여러 조치를 했는데도 문제가 계속됐습니다.​결국 주택 설비와 노후 배관 가능성까지 확인하게 됐고, 그때부터는 집주인이 현장에 직접 와서 상황을 듣고 함께 해결방안을 찾아야 했습니다.​제가 이 과정에서 중요하게 본 것은 “누구 보험으로 처리하지?”가 아니었습니다.​먼저 봐야 할 것은“왜 물이 새는가?”였습니다.​원인이 정리돼야 임차인의 책임인지, 임대인이 개입해야 할 문제인지도 판단할 수 있고 그다음에야 어떤 보험을 확인할지도 정할 수 있습니다.​---​# 은평구 아파트 누수, 저는 이렇게 확인합니다누수 문제가 생기면 저는 처음부터 어느 한쪽 책임이라고 단정하지 않습니다.​먼저 누수가 시작된 위치와 원인을 확인합니다.그다음 임차인이 사용하면서 생긴 문제인지, 건물이나 배관 등 집 자체의 설비 문제인지 살펴봅니다.​그리고 임차인과 임대인 양쪽이 가입한 보험을 확인합니다.특히 세입자가 거주하는 임대주택이라면 세입자의 일배책만 확인하고 끝내지 않고, 집주인이 해당 주택에 가입해둔 화재보험과 관련 특약까지 함께 확인해보는 것이 좋습니다.​* 누수 발생 시 바로 확인할 체크리스트* 누수가 발생한 위치는 어디인가?* 사용상 문제인지 설비·배관 문제인지 확인했는가?* 임차인이 이미 어떤 와산교 누수 조치를 했는가?* 임차인의 일상생활배상책임보험을 확인했는가?* 일배책의 실제 거주 및 보장 주택 범위를 확인했는가?* 임대주택 화재보험의 누수·배상책임 관련 특약을 확인했는가?* 수리 전후 사진과 아래층 피해 자료를 남겨두었는가?​누수 문제가 생기면 당사자 모두 예민해질 수밖에 없습니다.세입자는 “내가 잘못한 것도 아닌데 계속 비용을 내야 하나?”라는 생각이 들 수 있고, 집주인은 “집 문제라면 어디까지 내가 처리해야 하지?”라는 고민을 하게 됩니다.​이럴수록 처음부터 책임을 따지기보다 원인을 먼저 정리하는 것이 중요합니다.그리고 세입자가 할 수 있는 조치를 충분히 했는데도 해결되지 않는다면, 그때는 임대인도 적극적으로 현장을 확인하고 집 자체의 문제 가능성을 살펴봐야 합니다.​이번 사례도 그렇게 방향이 바뀌었습니다.누수는 누가 살고 있느냐만 보고 판단할 문제가 아니라, 왜 발생했는지를 먼저 확인해야 합니다.​보험 적용 여부 역시 사고 원인, 법률상 책임, 보험약관과 가입 특약에 따라 달라질 수 있으므로 최종적인 판단은 해당 보험사를 통해 확인해야 합니다.​은평구에서 임대차 중 누수 문제가 생겨 세입자 문제인지, 집주인이 개입해야 할 상황인지 정리가 어려우시다면, 현재 상황부터 차근차근 확인해보세요.​비슷한 상황이라면 임차인과 임대인 입장에서 무엇부터 확인하면 좋을지 케이스에 맞춰 체크해드리겠습니다. 편하게 문의 주세요.​서울특별시 은평구 증산로15길 8 1층 와산교공인중개사사무소​